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    陈渐等与广州市南洲房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案

    发布时间: 2010-12-13 14:06:59 被阅览数: 2576 次 来源: 有法网

    广东省广州市中级人民法院
    民事判决书
    (2010)穗中法民五终字第3068号


      上诉人(原审原告):陈渐。
      上诉人(原审原告):郝鸣鸣。
      两上诉人的共同委托代理人:裴银州,广州法制盛邦律师事务所律师。
      两上诉人的共同委托代理人:林子俊,广州法制盛邦律师事务所实习律师。
      被上诉人(原审被告):广州市南洲房地产开发有限公司。
      法定代表人:曾晞,总经理。
      委托代理人:苏丽慧、柯苑瑜,均为该公司职员。
      上诉人陈渐、郝鸣鸣因商品房预售合同纠纷一案,不服广州市海珠区人民法院(2010)海民三初字第1394号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
      原审法院审理查明: 2007年4月6日,陈渐、郝鸣鸣与广州市南洲房地产开发有限公司(以下简称南洲公司)签订《商品房买卖合同》,订明:南洲公司经批准在编号为92/12的地块上投资建设雅郡花园(自编A、A1、B1栋)商品房,该项目的有关批文包括编号为(2005)2156、2157、2054号的《建设工程规划许可证》、编号为穗国用(2005)第266号的《国有土地使用权证》等;陈渐、郝鸣鸣以940545元向南洲公司购买海珠区新港东路48号、黄埔涌与东南环高速公路交界西北侧雅郡花园三期第A1-2幢4层403号房;南洲公司应当在2007年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付陈渐、郝鸣鸣使用;(第十一条)交房条件:规划验收、消防、煤气、电梯、通水、通电;商品房达到交付使用条件后,南洲公司应当在合同约定的交付日3日前通知陈渐、郝鸣鸣办理交接手续,并出示本合同第十一条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料;(第十二条)房屋及有关资料的交接:房屋交付的标志是南洲公司出示本合同第十一条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料;(第十三条)延期交房的违约责任:南洲公司如未按本合同规定的期限交房,按下列方式处理:逾期不超过180日,自本合同规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止,南洲公司按日向陈渐、郝鸣鸣支付已支付房价款0.5‰的违约金,合同继续履行;逾期超过180日后,陈渐、郝鸣鸣有权单方面解除合同;如果陈渐、郝鸣鸣要求继续履行的,合同继续履行,自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,南洲公司按日向陈渐、郝鸣鸣支付已付房价款0.5‰的违约金;(第二十二条)南洲公司关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺:南洲公司承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:该商品房项目下的水、电系统、电梯在交付使用时投入使用;如果在规定日期内未达到使用条件,按本合同第十三条执行;附件五的本合同补充协议第三条关于通讯方式的补充约定:本合同所列陈渐、郝鸣鸣的通讯地址、联系电话(传真)为南洲公司联系陈渐、郝鸣鸣的唯一联络方式。陈渐、郝鸣鸣、南洲公司履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料,均以前述地址或传真送达,一方如果迁址或者变更电话应当书面通知对方。当面交付文件的,在交付时视为已送达;通过传真方式的,在发出传真时视为已送达;以邮寄方式的,挂号信寄出或者投邮当日为送达。否则,导致南洲公司无法送达书面文件而产生的任何不利后果由陈渐、郝鸣鸣承担;等。该合同经广州市房地产交易中心登记,南洲公司在该合同中所留地址为注册地址:广州市海珠区新港东路48号。签约后,陈渐、郝鸣鸣于2007年1月31日向南洲公司支付了定金10万元,2007年5月1日向南洲公司支付了房款340545元,2007年12月28日向南洲公司支付了房款50万元,于2009年3月5日支付增补房款8742元。2007年12月28日,陈渐、郝鸣鸣接收了上述房屋。
      南洲公司开发的雅郡花园三期A、A1、B1栋于2007年12月27日取得《建设工程施工质量验收监督意见书》,于2007年12月29日取得《广州市公安消防局建筑工程消防验收的意见书》。雅郡花园三期A、A1、B1栋分别于2007年12月28日、2007年12月6日和2008年1月8日取得《广州市建设工程规划验收合格证》。雅郡花园三期A1、B1栋煤气于2008年4月29日开通,A栋煤气于同月30日开通。
      诉讼期间,陈渐、郝鸣鸣为证明其诉请未超过诉讼时效,提交了以下证据:1、落款日期2009年10月,陈渐、郝鸣鸣要求南洲公司支付涉案房屋的迟交楼违约金的《要求违约金的申请函》及ED472721992CS《国内特快专递邮件详情单》(载明收件人为南洲公司,地址广州市海珠区新港东路48号)和网上下载的《中国速递服务公司-全程查询结果》(载明ED472721992CS邮件收寄日期2009年10月26日,于2009年10月29日已妥投);2、落款日期2010年3月25日,陈渐、郝鸣鸣要求南洲公司支付涉案房屋的迟交楼违约金的《律师函》及EE671626939CS《国内特快专递邮件详情单》(载明收件人为南洲公司,地址广州市海珠区新港东路48号)和网上下载的《中国速递服务公司-全程查询结果》(载明EE671626939CS邮件收寄日期2010年3月25日,于2010年3月27日已妥投。南洲公司表示没有收到上述《申请函》及《律师函》,对其真实性、合法性、关联性无法确认。
      陈渐、郝鸣鸣于2010年4月21日提起本案诉讼,要求判令:1、南洲公司向陈渐、郝鸣鸣支付延期交房违约金83238元(从2007年11月1日起至2008年4月26日止,按照合同第13条的约定,合同标的金额940545元×千分之0.5×177天);2、南洲公司承担本案的诉讼费。
      原审法院认为:陈渐、郝鸣鸣与南洲公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同,双方均应全面履行自己的义务。南洲公司不能在合同约定的交付期限内交付符合约定条件的房屋给陈渐、郝鸣鸣,已构成违约,应承担相应的违约责任。
      关于交楼日期问题。虽然陈渐、郝鸣鸣与南洲公司双方约定南洲公司应当在2007年10月31日前将商品房交付给陈渐、郝鸣鸣使用,交房条件:规划验收、消防、煤气、电梯、通水、通电,该商品房项目下的水、电系统、电梯在交付使用时投入使用。陈渐、郝鸣鸣已于2007年12月28日接收了上述所购的房屋,故应视为陈渐、郝鸣鸣以实际行为变更了双方约定的交楼标准,故逾期交楼违约金应计算至陈渐、郝鸣鸣实际收楼之日即2007年12月28日止,该院对陈渐、郝鸣鸣要求违约金计算至2008年4月26日的请求不予支持。
      关于诉讼时效问题。双方约定以《商品房买卖合同》中所留地址为送达地址,以邮寄方式的,挂号信寄出或投邮当日为送达。陈渐、郝鸣鸣已于2009年10月26日交寄《要求违约金的申请函》,收件人为南洲公司,收件人地址为南洲公司在《商品房买卖合同》中所留地址,因此,应视为陈渐、郝鸣鸣已向南洲公司主张过支付违约金,故陈渐、郝鸣鸣诉请未超过诉讼时效。南洲公司应向陈渐、郝鸣鸣支付自2007年11月1日起至2007年12月28日止的迟交楼违约金。陈渐、郝鸣鸣未能举证证明其已于2007年12月28日前已付清房款,故违约金每日应按440545元的万分之五计算,该院对陈渐、郝鸣鸣要求按940545元为本金计付违约金的请求不予采纳。综上所述,依照《
    中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决: 一、南洲公司在本判决生效之日起十日内,向陈渐、郝鸣鸣支付从2007年11月1日起至2007年12月28日止的逾期交付海珠区新港东路48号、黄埔涌与东南环高速公路交界西北侧雅郡花园三期第A1-2幢4层403号房的违约金(以440545元为本金,按每日0.5‰的标准计算);二、驳回陈渐、郝鸣鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费940元,由陈渐、郝鸣鸣负担800元,南洲公司负担140元。上述受理费已经由陈渐、郝鸣鸣预交,陈渐、郝鸣鸣同意由南洲公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给陈渐、郝鸣鸣。
      上诉人陈渐、郝鸣鸣不服原审法院上述民事判决,向本院提起上诉称:一、原审判决事实不清。1、原审判决并未查清事实,对上诉人付款时间错误认定。根据合同约定,首期款440545元自合同签订暨网上备案即日支付,剩余房款5万元须于2007年4月6日起申请办理银行按揭手续,同时该合同的签订日期为4月6日。庭审过程中,双方对合同的真实性没有异议。事实上,上诉人在2007年4月3日向中国农业银行东山支行办理了公积金按揭手续。上诉人在按揭手续办理妥当后,方与被上诉人签订《商品房买卖合同》,而银行在2007年5月21日将该笔50万元的贷款发放,并于当日将50万元划入被上诉人账户。对此情况,被上诉人是完全清楚的,否则被上诉人不可能在上诉人未按合同办理按揭的情况下向其出示《收楼确认书》;2、一审判决也曲解了双方合同约定的“已支付房价款”的概念。根据合同的约定,上诉人的付款既包括了首期款,也包括按揭贷款方式支付的房款;二、上诉人于2007年12月28日签署了《收楼确认书》,并不代表上诉人即认可房屋的现状,更不能成为被上诉人拒绝履行违约责任的依据。一审判决错误地认为上诉人签署《收楼确认书》即以实际行为变更了双方约定的交楼标准,并据此将逾期交楼违约金计算截止至2007年12月28日,与事实相悖,且于法无据。据此,上诉请求:撤销原审判决第一项,改判被上诉人按照合同约定的940545元为本金,向上诉人支付从2007年11月1日至2008年4月26日止的逾期交楼违约金83238元(940545元×0.5‰×177天= 83238元)。
      被上诉人广州市南洲房地产开发有限公司答辩称:同意一审判决,请求维持原判。
      二审期间,上诉人向本院提交了以下证据材料:1、中国农业银行个人银行结算账户管理协议书;2、开立个人银行结算账户申请书;3、银行存折;4、公证书及个人住房公积金房屋担保借款合同,该合同显示签订时间为2007年4月29日;5、贷款发放通知书,显示农业银行在2007年5月21日发放50万元公积金贷款;6、个人借款凭证,显示2007年5月21日50万元借款已经入借款人指定账户。上诉人提供上述材料,拟证实其已经按照《商品房买卖合同》的约定按期支付了房款。被上诉人认为上述证据材料不属于新的证据,对上述材料的真实性没有异议,但认为上述的材料不能证实上诉人已经在2007年5月21日支付50万元的情况。本院要求被上诉人在二审庭审后一周内提供银行转账记录的相关材料,但被上诉人没有向本院提交相关贷款入账的证据材料。
      本院对原审法院查明的其他事实予以确认。
      本院认为:上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效。
      关于逾期交楼违约金截止时间的问题。本院认为,根据现有证据显示,上诉人在2007年12月28日已经签署《收楼确认书》,确认在2007年12月28日收楼,并收到了房屋钥匙。上诉人上诉认为其没有在2007年12月28日收楼,并要求违约金计算至2008年4月26日,依据不足,本院不予支持。
      关于违约金计算本金的问题。本院认为,根据合同的约定,被上诉人逾期交楼的,按照上诉人已支付房价款按日0.5‰支付违约金。根据现有证据显示,上诉人在2007年1月31日向被上诉人支付了定金10万元,2007年5月1日支付了房款340545元,在2007年5月21日以按揭贷款的方式支付50万元房款。被上诉人否认上诉人在2007年5月21日以按揭贷款的方式支付50万元房款,但并无提供该50万元按揭贷款到达被上诉人账户的时间,故本院采信上诉人认为其在2007年5月21日以按揭贷款的方式支付50万元房款给被上诉人。故依照合同的约定,被上诉人应当以940545元为本金计算违约金给上诉人。
      综上所述,原审判决认定事实基本清楚,但对于被上诉人收到贷款的时间认定有误及计算违约金有误,本院予以纠正。依照《
    中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(三)项的规定,判决如下:
      一、维持广州市海珠区人民法院(2010)海民三初字第1394号民事判决主文第二项及案件受理费负担的决定;
      二、变更广州市海珠区人民法院(2010)海民三初字第1394号民事判决主文第一项为:广州市南洲房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内,向陈渐、郝鸣鸣支付从2007年11月1日起至2007年12月28日止的逾期交付海珠区新港东路48号、黄埔涌与东南环高速公路交界西北侧雅郡花园三期第A1-2幢4层403号房的违约金(以940545元为本金,按每日0.5‰的标准计算)。
      本案二审受理费1880元,由上诉人陈渐、郝鸣鸣负担280元,被上诉人广州市南洲房地产开发有限公司负担1600元。
      本判决为终审判决。

      
    审 判 长  沙向红
    审 判 员  孔婉芬
    代理审判员  刘 宏
    二O一O年十一月 四 日
    书 记 员  王碧玉


     


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