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    如何成立业委会:业委会成立条件、程序、障碍及法律依据

    发布时间: 2010-10-9 18:11:23 被阅览数: 2716 次 来源: 有法网

    如何成立业委会:业委会成立条件、程序、障碍及法律依据

    作者:甄灵宇

    物业管理冲突时有发生,业主们在势单力薄的无奈抗争后痛定思痛:决心成立自己的业主委员会!但成立业委会的困难往往超出人们的预想。甄律师整理了上海地区成立业委会的规定和实践经验,与大家分享。

     

    成立业委会的好处:

    1、凝聚业主力量制约物业公司;

    2、解聘不满意的物业;

    3、形成议事和执行机构以处理业主集体事务;

    4、建立小区规范。

     

    成立业委会的条件:

    小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上,或者首套房屋出售并交付使用已满两年。

     

    成立业委会的程序:

    1、提出申请

    业主向区(县)房地产管理局提出成立业主大会(业主大会有两个含义,一为会议程序,一为业主组织,作为业主组织时,业委会为其执行机构,与业委会同时成立,因此相关法规中成立业主大会的条件和程序也是成立业委会的条件、程序)的书面要求。

    法规的规定本来是首先由开发商提出成立业主大会的报告,开发商不提出的再由业主提出。实践中没听说哪个开发商曾主动提出过此类报告,广大业主趁早自力更生。

    另外,上海的实践中往往不是向区房地产局提出,而是向乡、镇或街道一级的房管办提出。

    提出书面要求的人数没有限制,一般三五个业主即可。

     

    2、产生筹备组成员

    区(县)房地产管理局接到书面要求后,应当和街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生筹备组成员。

    实践中其实是房管办和居委会来操作。

    推荐方式不限,也可以自荐。

    筹备组由业主代表组成。

    推荐产生筹备组成员没有时间限制。

    参加筹备组中的业主人数由街道办事处(乡镇政府)和区县房地产管理部门根据物业管理规模和社区建设情况予以确定,一般为5人左右(上海房地局的规定则是“一般为5至15人”)。

     

    3、筹备组成员名单公告

    筹备组成员名单自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。

     

    4、进行筹备工作

    筹备组做好下列各项筹备工作:

    (1)确定召开业主大会的会议形式以及是否推选业主代表参加业主大会会议;

    (2)确认业主身份以及业主在业主大会会议上的投票权数;

    (3)由业主代表参加业主大会会议的,确定业主代表产生的方式、人数和名单;

    (4)确定召开业主大会会议的时间、地点和内容;

    (5)确定业主委员会委员候选人和委员的产生办法、业主委员会候选人组成人数、名单和基本情况;

    (6)参照市房地资源局制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);

     

    5、筹备工作公告

    以上内容在业主大会会议召开的15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

     

    6、业主大会召开

    筹备组自成立之日起三十日内,在区(县)房地产管理局和街道办事处(乡镇人民政府)指导下,应当召开首次业主大会会议。

    首次业主大会会议按下列程序召开:

    (1)由筹备组介绍业主大会筹备情况;

    (2)由筹备组介绍业主委员会委员候选人情况;

    (3)业主投票选举产生业主委员会委员;

    (4)审议通过《业主大会议事规则》和《业主公约》;

    召开业主大会会议,筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会,邀请区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会派代表参加,并认真听取区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会的意见、建议。

     

    7、备案

    业主委员会自选举产生之日起三十日内,持下列文件向区(县)房地产管理部门备案:

    (1)业主大会会议记录和会议决定;

    (2)业主大会议事规则;

    (3)业主公约;

    (4)业主委员会成员的名单和基本情况。

     

    8、出备案证、刻制印章

    区(县)房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

     

    9、委员名单等公告

    经选举产生的业主委员会委员名单、业主大会审议通过的《业主大会议事规则》和《业主公约》在向房地产管理部门备案后,业主委员会应在物业管理区域内予以书面公告或按户发放。

     

    成立业委会的障碍:

    1、物业公司一般对成立业委会的行动很反感。一方面,如果没有业委会,没人可以炒掉它,小区成为物业的自留地。而成立业委会的原因,经常是因为业主不想再忍受物业公司的蛮横服务,业委会的成立意味着解聘物业。另一方面,有组织的业主更有筹码和力量提出更高的要求。

    2、政府机关的阻力。业委会成立的相关法规有一个很别扭的问题。成立业委会本来是全体业主的事情,是业主行使私有产权的延伸,应该由业主自主决定。但目前却是行政挂帅,从程序到内容都被政府部门掌控。但政府部门在这件事情上即无动力又缺监督,加上个别情况下被物业公司等利益团体勾引诱惑,因此成立过程中的种种拖延、敷衍、专制、不公都由此而生。甄律师在代理小区业主成立业委会的案例中,大多数遇到的不是来自政府的协助而是租碍。

    3、法律法规的缺失。成立业委会的相关法规效力级别较低,并且也不完善,实践操作的一些问题经常找不到法律答案。

    4、众多业主各有各的想法,协调起来也有很大难度。

     

    成立业委会的注意事项:

    1、筹备组成立是关键环节,业委会委员候选人的确定、首次业主大会召开形式、业主代表的产生都是筹备组决定的。就是说,成立业委会的所有实质性事项都是筹备组操作的,业主大会只是个确认程序。

    2、业委会成立经常是个利益之争,各个环节都可能受到各种利益体的不正当影响,行政主导模式下事情变得更加复杂和诡异。业主必须团结一致,有理有利,寸土必争,才能选举出真正自己利益的代言人。

    3、在房屋没有售完的话,开发商也是业主,也有权参与筹备和投票,此时应对其投票权进行限制,依上海市房地局规定,单个业主投票权不能超过30%。

    4、即使涉及到自己的切身利益,但总是有至少四成的业主对成立业委会毫不关心,永远也不要指望他们能到场参与业主大会会议,这给部分人操纵选举留下了空间。为了能凝聚这部分人的力量,会议形式以书面征求意见较为有利。

     

    附录1:相关法律规定汇总

     

    物业管理条例

    第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

     

    建设部关于印发《业主大会规程》的通知

    第五条 业主筹备成立业主大会的,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组),负责业主大会筹备工作。

    筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告。

    第六条 筹备组应当做好下列筹备工作:

    (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

    (二)参照政府主管部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);

    (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

    (四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

    (五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

    前款(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

     

    上海市住宅物业管理规定

    第七条 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。一个物业管理区域内,房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上,或者首套房屋出售并交付使用已满两年的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会。

    第八条 物业管理区域符合本规定第七条第二款所列条件之一的,建设单位应当书面报告区(县)房地产管理部门,并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料;建设单位未及时书面报告的,业主可以向区(县)房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。

    区(县)房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后,应当和街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。

    筹备组由业主代表组成,其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。

    筹备组自成立之日起三十日内,在区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下,应当召开首次业主大会会议。

    第十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的,可以以幢、单元、楼层等为单位,推选若干名业主代表参加业主大会会议,也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的,到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。

    召开业主大会会议,筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会,邀请区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会派代表参加,并认真听取区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会的意见、建议。

    第十二条首次业主大会会议选举产生业主委员会。

    第十三条业主委员会自选举产生之日起三十日内,持下列文件向区(县)房地产管理部门备案:(一)业主大会会议记录和会议决定;(二)业主大会议事规则;(三)业主公约;(四)业主委员会成员的名单和基本情况。

    区(县)房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

     

    关于《上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见》的应用解释

    二、关于首次业主大会筹备组的工作

    物业管理区域范围由区县房地产管理部门会同街道办事处予以划定,并在物业管理区域内以书面形式予以公告,同时告知建设单位。

    符合业主大会成立条件的物业管理区域,建设单位应将出售的房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清册等材料报街道办事处(乡镇政府)。

    参加筹备组中的业主人数由街道办事处(乡镇政府)和区县房地产管理部门根据物业管理规模和社区建设情况予以确定,一般为5人左右。

    筹备组应当按照下列规定做好各项筹备工作:

    (一)确定召开业主大会的会议形式以及是否推选业主代表参加业主大会会议;

    (二)确认业主身份以及业主在业主大会会议上的投票权数;

    (三)由业主代表参加业主大会会议的,确定业主代表产生的方式、人数和名单;

    (四)确定召开业主大会会议的时间、地点和内容;

    (五)确定业主委员会委员候选人和委员的产生办法、业主委员会候选人组成人数、名单和基本情况;

    (六)参照市房地资源局制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);

    (七)做好召开业主大会会议的其他各项工作。

    前款(一)、(二)、(三)、(四)、(五)、(六)项的内容应当在业主大会会议召开的15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

    四、关于召开首次业主大会会议的程序

    首次业主大会会议按下列程序召开:

    (一)由筹备组介绍业主大会筹备情况;

    (二)由筹备组介绍业主委员会委员候选人情况;

    (三)业主投票选举产生业主委员会委员;

    (四)审议通过《业主大会议事规则》和《业主公约》;

    (五)审议决定其他物业管理事项。

     经选举产生的业主委员会委员名单、业主大会审议通过的《业主大会议事规则》和《业主公约》在向房地产管理部门备案后,业主委员会应在物业管理区域内予以书面公告或按户发放。

     

    上海市人民政府批转市房地资源局关于上海市实施《物业管理条例》若干意见的通知沪府发[2003]61号

    (二)《条例》施行后的业主大会成立

    1.业主大会的成立条件

    一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上,或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年的,应成立一个业主大会。

    2.首次业主大会会议的召开

    符合业主大会成立条件的物业管理区域,建设单位应书面报告街道办事处(乡镇政府),街道办事处(乡镇政府)在接到书面报告后的30日内,与区、县房地产管理部门一起组织成立业主大会筹备组(以下简称“筹备组”)。筹备组由街道办事处(乡镇政府)、区县房地产管理部门、部分业主、建设单位组成。筹备组中的业主由区县房地产管理部门和街道办事处(乡镇政府)组织业主予以推荐产生。筹备组成员名单确定后,街道办事处(乡镇政府)和区县房地产管理部门应在物业管理区域内书面公告。筹备组应做好各项筹备工作,并组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。召开首次业主大会,应当邀请居(村)民委员会参加,并接受其指导和监督。

    3.首次业主大会会议上业主投票权的确定

    业主在首次业主大会上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。其中,住宅物业按套计算,每套计一票;非住宅物业按物业建筑面积计算,一百平方米以上的,每一百平方米计一票,一百平方米以下有房地产权证的,每证计一票。单个业主所持的投票权最高不超过全部投票权的30%。业主大会成立以后,单个业主最高投票权按照本意见执行。

    4.业主大会的备案

    经业主大会选举产生的业主委员会,应自选举产生之日起的30日内,持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、业主公约等材料,向区县房地产管理部门备案。

     

    关于印发《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》的通知 沪房地资物[2005]60号   

    一、首次业主大会的筹备工作

    住宅物业管理区域符合业主大会成立条件的,建设单位应按《规定》第八条的规定提交有关资料。区(县)房地产管理部门应当及时和街道办事处(乡镇人民政府)依法组织开展业主大会筹建工作。建设单位未按规定提交资料,经区(县)房地产管理部门督促后仍不改正的,区(县)房地产管理部门可根据业主提出的成立业主大会的书面要求,组织人员取得相关资料,所发生的费用由建设单位承担。

    业主大会筹备组(以下简称“筹备组”)由业主代表组成,一般为5至15人。业主代表由区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生。业主代表应当由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。尚未销售的物业,建设单位可作为业主代表参加筹备组。筹备组产生后,区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)应当将筹备组成员名单在物业管理区域内公告。

    筹备组应当在区(县)房地产管理部门和街道办事处(乡镇人民政府)指导下,做好下列各项筹备工作:

    1、确定召开业主大会会议的形式,由业主代表参加业主大会会议的,确定业主代表产生的方式、人数,并组织业主推荐产生业主代表;

    2、确认业主身份以及业主在业主大会会议上的投票权数;

    3、确定召开业主大会会议的时间、地点和内容;

    4、确定业主委员会委员候选人人数和产生办法,组织业主推荐产生业主委员会委员候选人;

    5、参照市房地资源局制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);

    6、做好召开业主大会会议的其他各项工作。

    前款1、2、3、4、5项的内容应当在业主大会会议召开的15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

     

     


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