您现在位置: 有法网  >>  物业管理  >> 详细内容
    物业管理法律问题前瞻

    发布时间: 2010-9-10 12:43:50 被阅览数: 2778 次 来源: 有法网

     孟宪生  

    物权法将全面规范物业管理中的基本法律关系

    目前的物业管理行业比较混乱,纠纷频生。除了普遍存在的欠缴物业费纠纷以外,一些新的纠纷如停车场使用及收益、外墙使用、绿地使用等纠纷时有发生。过去人们普遍认为,物业管理法律、法规不完善是主要原因。因此,最近全国人大常委会审议的物权法广泛受到关注。

    物业管理纠纷,本质的原因在于物业管理领域中各方主体之间法律关系始终没有被理顺。这些关系之所以没有理顺,原因在于我国没有与住宅、物业管理相关的法律。去年生效的《物业管理条例》对物业管理作了一些具体规定,但是,由于《立法法》的限制,国务院制定的《物业管理条例》不能就物权值已基本的民事权利作出规定,所以,很多基本的法律关系,无法在《物业管理条例》中规定和体现。

    业主有义务按照专有部分占建筑物的比例分担物业管理费

    拖欠物业费的纠纷是物业管理领域最通常的纠纷。很多业主认为,不交物业费,主要是物业公司服务不到位。从有关媒体报道看,向赵本山、孙楠等名人也都被物业费纠纷缠身。这个问题在网络上也有很多讨论,有一部分人认为不交物业费损害业主利益,也有一部分人认为,不交物业费不会损害业主利益。

    业主应否交物业费的问题,是一个基本的法律问题。过去长时间的公有住房制度,造成人们对房屋产权无关注,没有维护房屋的意识。《民法通则》规定了共有人对共有财产应尽的义务。但是,没有用费用这样的概念,很多人把物业管理费等同于其他服务的服务费。很多业主不知道物业费的用途。这也是物业费纠纷多的原因。

    物权法草案:对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照其约定,没有约定的,按份供有人根据其份额负担,共同共有人平均负担。对于区分所有权的物业费按照专有部分所占比例确定。

    物权法草案不仅明确了业主对物业应负担的费用和其他义务,同时也将明确,业主负担的义务即交纳管理费按照专有部分(套内面积)计算交费。

    业主大会有权选择物业管理公司,也有权决定自管物业

    聚龙花园小区是北京第一批外销高档住宅小区,该小区2003年10月选举成立了业主委员会,并于2004年2月在东城区小区办办理了备案登记。2004年9月初,聚龙花园业主委员会通过招标选聘新纪家园物业管理有限责任公司为新物管公司。随后,东城区小区办对重新招聘物管公司给予备案。9月14日,北京新纪家园中标,成为聚龙花园新的管家,准备在9月17日完成新旧物业的交换,新纪家园进驻小区行使管理责任。本来如果和平交接,事情到这里就告一段落了,可是9月17日,旧管家北京中天楼宇物业管理公司终于不再保持沉默,反诉业主委员会不合法、招标不合法、业主拖欠物业费等,当日的交接也没有完成。

    这个基本的法律问题,物权法将做出规定,就是现行的《物业管理条例》也有相关规定。

    业主大会有权选聘物业管理企业对小区实施物业管理。

    物权法草案:“区分所有权人(业主)大会以及区分所有权人委员会可以制定有关该建筑物及其附属设施的管理规定,自行管理该建筑物极其附属设施,也可以委托物业管理机构管理。

    这样,按照物权法草案的制度设计,就明确了住宅等物业可以业主自管,也可以委托物业公司管理。这样,物业管理企业在赖着不走就没有任何法律依据。

    小区车库、会所等约定不明或没有约定的归业主

    2003年11月12日,南京市鼓楼区法院审结了该市首例业主状告开发商争要地下车库归属权一案,一审判决小区地下车库归全体业主共有,开发商无权出售地下车库。南京市鼓楼区人民法院的判决,一度成为房地产开发商和业主的关注焦点,有人欢呼小区车库判归业主共有,是一个革命性的判决。

    物权法草案:对建筑区划内的物业管理用房,会所,车库,绿地等归属,有约定的,按照约定;没有约定的,除开发商能够证明其享有所有权的以外,属于建筑物区分所有权人共有。

    物权法草案设计的上述制度安排,无疑以“意思自治、契约自由”的价值理念和取向,明确了现实生活中纷争不止的住宅小区绿地、车库的权利归属,具有积极意义。但是,这种制度设计,会产生很多不好解决的权利冲突。比如:关于车库归属的约定,是对谁的约定,对部分人的约定是否有效;对部分人的约定对没有参加和议的人的效力等冲突。我在网上看到了对此问题的一些意见。我也就此问题征询了一些专家的意见,也许最近写一点东西对此进行讨论。

    小区建筑物公共部位归业主共有

    7月27日,在深圳市中级法院,碧岭华庭住宅小区近50名业主再次与小区开发商(深圳市祥云实业有限公司和深圳石化房地产有限公司)对簿公堂,讨要屋顶、外墙面、住宅区共用部位的所有权和使用权。此案曾于3个月前在罗湖区法院一审。该院以合同约定有效及开发商独立投资为由,驳回了业主的诉讼请求。

    物权法草案:建筑物区分所有权人就专有部分享有所有权,就走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。就该建筑物以及附属设施的维护等享有共同管理的权利。

    从物权法草案的制度安排上看,将来的物权法明确规定外墙、屋顶等共有部分所有权属于全体业主。

    住宅改做餐厅、歌厅要取得业主的共同同意

    金典花园开了一个餐厅,招来数百名业主的反对。也有一些业主反映,住宅小区的个别业主,擅自改变住房用途,造成业主之间的矛盾。现在,一些小区开发商、部分业主擅自改变住宅房屋的使用用途,而且酿成重大冲突和纠纷。

    物权法草案:将住宅改为歌厅、餐厅等商业用房,将公共部分改变用途的,经全体业主同意。

    按照物权法草案的制度设计,住宅改为商业用房开办歌厅、餐厅的,必须经过全体业主的一致同意,否则,即为非法。所以,购房人在购房时,应当关注法律的这种变化,以免受到损失。

    业主委员会的权限由业主大会决定

    现在,业主委员会的职责问题是业界普遍关注的问题,业主委员会有那些职权?聚龙花园小区更换物业公司的纠纷中,原物业公司称聚龙花园小区业主委员会不合法?这样的问题如何解决?

    物业管理条理规定,业主委员会是业主大会的执行机构,执行业主大会的决议。这样,在操作上就产生一些问题,是否所有的事情必须都经过业主大会表决后再由业主委员会来执行的问题。

    物权法草案:区分所有人委员会按照建筑物区分所有权会议的决定履行管理职责。按照这种制度设计,业主大会可以通过业主公约和业主大会议事规则,授权业主委员会就一些物业管理问题直接行使权利,有利于提高工作效率。

    业主委员会的权利来源于业主大会,只有业主大会才能否决或者撤销业主委员会的行为。第三人以及物业管理企业无权对业主大会和业主委员会的决定提出质疑。

    业主委员会有权要求侵权业主停止侵权、赔偿损失

    现行的《物业管理条例》规定,业主委员会对执行业主公约和业主大会决议进行监督,但是,如何监督,如何处置,没有规定。

    物权法草案:区分所有权人会议或者区分所有权人委员会对于违反业主公约的业主,有权要求违反公约的业主停止侵害,消除影响,赔偿损失,或者其他停止侵权的措施。

    按照物权法草案的制度设计,业主委员会可以根据业主公约等规定,有权要求违反公约的业主采取改正或者补救措施,停止对小区公共权益的侵害。

    业主委员会将有权对侵权者提起诉讼

    现行的《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的诉讼地位没有明确规定。

    物权法草案:区分所有权人会议和区分所有权人委员会因侵害建筑物公共部分,损害其他区分所有权人合法权益的;第三人侵害区分所有权人共同利益的;因履行合同发生争议的。

    按照物权法草案的制度设计和立法体例,用列举的方式规定了业主委员会作为原告起诉的几种情况。

     


标题:
电话: * 只对本站律师显示

问题:
你所提交的问题以及律师回复显示在法律咨询栏内。
林建平律师法律咨询热线:15888811185

站内搜索
访问统计